KUPNO MIESZKANIA Z LICYTACJI KOMORNICZEJ

Dodano 16.3.2018

Mieszkania z licytacji komorniczej nie zawsze są dobrą okazją dla nabywcy. Przede wszystkim cena wywoławcza w pierwszej licytacji stanowi 75% wartości danej nieruchomości. Jej cena dodatkowo może wzrosnąć, gdy do licytacji przystąpi większa liczba zainteresowanych. Często nawet okazuje się, że działający pod wpływem dużych emocji oferenci podbijają cenę do zaskakująco wysokiej.

Cena wywoławcza, która jest oferowana w licytacji komorniczej opiera się na szacunkowej wartości z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W pierwszej licytacji, komornik może wystawić nieruchomość w cenie nie niższej niż 75% wartości obiektu. W sytuacji, gdy nieruchomość nie zostanie sprzedana podczas pierwszej licytacji, komornik ma prawo obniżyć cenę wywoławczą  przy następnej licytacji nawet o 2/3 jej potencjalnej wartości. Problemem jaki się zauważa jest słaba “promocja” licytacji. Co prawda komornik ma prawo do obwieszczenia informacji na budynku sądu oraz lokalu urzędu gminy np. Dodatkowo ogłoszenie powinno się ukazać w poczytnej gazecie lokalnej. Owe ścieżki informacji nie są na tyle rozpowszechniane, żeby swobodnie docierały do każdego mieszkańca, dlatego istnieje hermetyczne grono, które wie jak takie informacje uzyskać w odpowiednim czasie.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż ciężko zakupić nieruchomość po cenie wywoławczej. Jest to dość specyficzny sektor rynku, który śledzi wiele osób – nawet z innych miejscowości. Im ciekawsza oferta tym większe zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców, z kolei małe zainteresowanie daną licytacją oznaczać może, iż dany obiekt posiada wady ukryte. W tym przypadku największym zagrożeniem dla nabywcy może być sytuacja związana z niepewnym stanem prawnym danej nieruchomości. Zaznaczyć należy, że po zakupie nieruchomości, lokal nie będzie obciążony hipoteką (zgodnie z art. 1000 par. 1 KPC). Nie oznacza to jednak, że wraz z nabyciem nieruchomości w mocy nie pozostają niektóre służebności i prawa dożywotniego użytkowania lokalu czy umowy najmu. Wynika to z faktu, iż nieruchomości często nabywane są z lokatorami. Osoba przed licytacją powinna posiąść dostateczną wiedzę o stanie danej nieruchomości, oraz zaznajomić się z procedurą wykwaterowania użytkowników nieruchomości. Niestety jest to długi i kręty proces, który wymaga wiele cierpliwości i niestety kosztów związanych np. z usługami prawnymi.

Uczestnik licytacji na 2 tyg. przed licytacją ma prawo do oględzin nieruchomości, aby zweryfikować jej stan techniczny. W praktyce ciężko o taką wizytację, gdyż nieruchomość często zamieszkują lokatorzy, którzy są nieprzychylni takiej wizycie. Zawsze należy przekalkulować ewentualne profity wynikające z kupna mieszkania z licytacji komorniczej – zestawiając je z potencjalnymi kosztami, które będziemy musieli zaangażować w eksmisję lokatorów. Koszty emocjonalne związane z siłowym w pewnym sensie wykwaterowaniem lokatorów tez nie są bez znaczenia i myślę, że nie każdy chciałby i jest gotów to przeżywać. Do tego należy doliczyć cenę potencjalnego remontu, gdyż mieszkania z licytacji komorniczej często są zaniedbane z przyczyn losowych – jednak nie jest to regułą.

Z całą pewnością istnieje grono licytatorów, którzy obserwują wszystkie aukcje na bieżąco i mają duże rozeznanie w tym sektorze rynku nieruchomości. Mają wprawę i doświadczenie, które daje im dużą przewagę nad innymi osobami, które dopiero próbują swoich sił w licytacjach. Często są w posiadaniu dokładniejszych informacji o zbywanej nieruchomości. Brak doświadczenia osoby licytującej może bardziej zaszkodzić, a potencjalny zysk może okazać się zwyczajną wtopą. Należy pamiętać, że cena wywoławcza będzie podbijana przez co intratność nieruchomości będzie malała.

Przed wyrażeniem chęci uczestniczenia w konkretnej licytacji, należy po pierwsze przeanalizować miejscowy rynek nieruchomości i rozeznać się w cenach podobnych nieruchomości do tej z licytacji komorniczej. Dzięki temu będziemy mieć punkt odniesienia co pomoże lepiej określić próg rentowności dla licytowanego mieszkania. Dla wielu zainteresowanych problemem może być fakt, iż za wylicytowaną nieruchomość zazwyczaj płaci się gotówką. Oczywiście możemy posiłkować się kredytem hipotecznym, jednak należy wcześniej zadbać o formalności w banku, gdyż po wygraniu licytacji mamy ograniczony czas na wpłatę pozostałej części wylicytowanej wartości nieruchomości (10% pochodzi już z wpłaconego wcześniej wadium). Zaznaczyć trzeba, że nie każdy bank udzieli kredytu na licytację komorniczą ze względu na ryzyko, które wiąże się z zakupem nieruchomości z licytacji komorniczej.

Warto przeanalizować miejscowy rynek nieruchomości i rozeznać się w cenach podobnych nieruchomości. Zwracam też uwagę na opanowywanie emocji związanych z uczestnictwem w licytacji.  Zdarzyło mi się ostatnio , że w tym samym budynku, w którym dwa piętra wyżej równolegle odbywała się licytacja komornicza mieszkania – sprzedawaliśmy dokładnie takie samo mieszkanie, tzn. o identycznym metrażu i rozkładzie. Dodam , że w tym przypadku właśnie – mieszkanie w licytacji komorniczej osiągnęło wyższą cenę….

WRE WILLRESSON | WSZYSTKIE PRAWA ZASTRZEŻONE | 2018